■ 王麗新

　　12月3日，國務(wù)院以“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮化，著(zhù)力構建城鄉融合發(fā)展新格局”為主題，進(jìn)行第十七次專(zhuān)題學(xué)習。國務(wù)院總理李強在主持學(xué)習時(shí)強調，要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，把城市更新和消除安全隱患、穩樓市等工作結合起來(lái)，扎實(shí)推進(jìn)好房子建設和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　在筆者看來(lái)，此次專(zhuān)題學(xué)習再提“穩樓市”釋放的信號值得深思。新型城鎮化仍是未來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)、擴大內需的重要戰略，“穩樓市”絕非短期調控的權宜之計，其深層內涵是成為新型城鎮化戰略的重要支撐，未來(lái)需將其轉化為推動(dòng)城鎮化提質(zhì)、擴大內需潛力的關(guān)鍵抓手，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)與人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)升級形成良性互動(dòng)。

　　其一，“穩樓市”與“好房子”工程相輔相成，滿(mǎn)足多元化居住消費新需求。

　　當前，我國城鎮化發(fā)展正從規模擴張轉向質(zhì)量提升，農業(yè)轉移人口的市民化需求、改善性住房訴求，構成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本盤(pán)?！昂梅孔印惫こ淌菨M(mǎn)足這些多元化需求、提升市場(chǎng)活躍度的重要推動(dòng)力。

　　隨著(zhù)《住宅項目規范》等國家標準落地，“安全、舒適、綠色、智慧”成為住房消費的核心訴求，各地也紛紛出臺地方標準響應這一趨勢。有的城市明確防水工程保修10年，有的將高空墜物防護列為“一票否決項”。各地逐步加大“好房子”供應規模，以高品質(zhì)供給激活改善性需求。

　　而一系列“穩樓市”政策持續落地則為“好房子”交易打開(kāi)空間。尤其是北京、上海、深圳均調整放松了限購政策，成為地方“穩樓市”的政策風(fēng)向標。據克而瑞統計，僅今年前三季度，地方圍繞限購解綁、公積金松綁、商業(yè)貸款優(yōu)化及人才專(zhuān)項支持等維度出臺穩市場(chǎng)政策556次，以緩解市場(chǎng)調整壓力、滿(mǎn)足合理住房需求。未來(lái)，“好房子”有望持續支撐新房市場(chǎng)成交，形成新的價(jià)格基準，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡，穩定行業(yè)需求總規模。

　　其二，“穩樓市”與城市更新同頻共振，探索新型城鎮化發(fā)展的新路徑。

　　目前，城市更新逐漸從單純的舊改工程，升級為新型城鎮化的核心任務(wù)來(lái)推進(jìn)，既能通過(guò)存量提質(zhì)激活市場(chǎng)活力，又可結合“好房子”建設，共同構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　一方面，從我國城鎮化的發(fā)展進(jìn)程看，我國城鎮有300多億平方米存量住房需要更新改造，新增需求空間大；另一方面，將城中村改造、危舊房更新與住房需求釋放相結合，既能消除安全隱患、完善城市功能，又能有效去庫存、穩預期。

　　更重要的是，城市更新正在重塑房地產(chǎn)發(fā)展邏輯，即從“建房子”轉向“造空間”，通過(guò)補齊配套短板、提升物業(yè)價(jià)值，讓房屋回歸居住屬性的價(jià)格錨，這種“存量提質(zhì)”的發(fā)展模式，正是新型城鎮化對房地產(chǎn)行業(yè)的必然要求。

　　其三，“穩樓市”與房企化債互為支撐，加速行業(yè)風(fēng)險出清與轉型。

　　當前，房企流動(dòng)性壓力仍是行業(yè)化解風(fēng)險的突出問(wèn)題，而“穩樓市”政策通過(guò)激活交易、拓寬融資渠道，為化債工作創(chuàng )造了有利條件。比如，在需求端，通過(guò)降低首付比例、房貸利率等釋放剛需和改善性需求；在供給端，則通過(guò)“白名單”項目貸款審批、保障房“以購代建”等創(chuàng )新性政策，幫助房企調整存貨結構、緩解資金壓力，為債務(wù)重組創(chuàng )造條件。

　　更重要的是，為了緩解出險房企之外的企業(yè)流動(dòng)性壓力，基礎設施REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）拓展至城市更新領(lǐng)域，為企業(yè)提供了長(cháng)期低成本融資渠道；房票制度的兌付機制，讓開(kāi)發(fā)商快速回籠資金。當然，房企化債的推進(jìn)也有助于規范市場(chǎng)秩序，推動(dòng)企業(yè)從規模擴張轉向質(zhì)量提升，培育出更適應高質(zhì)量發(fā)展需求的市場(chǎng)主體，為樓市穩定提供長(cháng)效保障。這種“政策支持—市場(chǎng)激活—風(fēng)險出清”的良性循環(huán)，正是“穩樓市”的深層價(jià)值所在。

　　展望未來(lái)，在新型城鎮化的發(fā)展框架下，“穩樓市”政策將持續推進(jìn)，這不僅是行業(yè)短期止跌回穩的關(guān)鍵，更是其長(cháng)期行穩致遠的根本所在。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步完成向“高品質(zhì)、低風(fēng)險、可持續”新發(fā)展模式的轉型，實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展。