●　本報記者　吳楊

“作為自閉癥孩子的父母，我們最大的擔憂(yōu)就是：我們老了、不在了以后，孩子該怎么辦？”70歲的北京市通州區居民田女士道出了無(wú)數特殊家庭的心聲。今年4月，她為40歲的自閉癥兒子辦理完成全國首例不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，讓房產(chǎn)成為兒子未來(lái)生活的“守護者”。

不到一年時(shí)間，不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點(diǎn)在全國多點(diǎn)開(kāi)花，信托公司爭相在這片制度藍海中布局，同時(shí)為普通家庭提供了全新的財富保障方案。

試點(diǎn)擴容

江蘇省首單業(yè)務(wù)的落地藏著(zhù)地方試點(diǎn)的“蘇式巧思”。蘇州信托11月10日成功設立江蘇省首單不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)信托，11月17日完成不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。該不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)信托創(chuàng )新融合“以房養老＋特殊需要＋公益目的”三重屬性，在滿(mǎn)足多層次、個(gè)性化養老需求的同時(shí)，又通過(guò)信托架構實(shí)現對流浪動(dòng)物保護的長(cháng)期公益支持。

蘇州的突破并非孤例，一場(chǎng)全行業(yè)的試點(diǎn)競賽已全面展開(kāi)。作為首個(gè)“吃螃蟹”的城市，北京在2025年4月就實(shí)現雙重突破：國投泰康信托為田女士實(shí)現自閉癥兒子的終身照護保障。同期，外貿信托在昌平區落地的倉儲類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)信托，實(shí)現非交易過(guò)戶(hù)，大幅簡(jiǎn)化辦理流程。

上海則在6月集中發(fā)力，上海信托、愛(ài)建信托相繼落地家庭傳承類(lèi)信托，前者推出“不動(dòng)產(chǎn)＋現金”混合信托，旨在滿(mǎn)足客戶(hù)兼顧自身養老與財富代際傳承的綜合需求；后者為獨居老人打造的信托方案，實(shí)現了“生前養老、身后傳承”的雙重保障，展現了信托服務(wù)的靈活適配性。

天津、廣州等地則進(jìn)行了區域創(chuàng )新。北方信托聚焦“存量資產(chǎn)盤(pán)活”，為宏泰房產(chǎn)辦理價(jià)值300萬(wàn)元的商業(yè)地產(chǎn)信托登記，引入專(zhuān)業(yè)機構運營(yíng)實(shí)現閑置資產(chǎn)增值。廣州瞄準“權屬過(guò)渡難題”，創(chuàng )新引入預告登記模式，并向粵財信托發(fā)出全國第一張不動(dòng)產(chǎn)信托預告登記證明。

應用場(chǎng)景多點(diǎn)開(kāi)花

所謂不動(dòng)產(chǎn)信托，即將不動(dòng)產(chǎn)置入信托計劃，委托給信托公司進(jìn)行管理，并到相關(guān)部門(mén)依法登記物權變更的模式。與傳統財富管理工具相比，其核心優(yōu)勢在于風(fēng)險隔離與定向分配等，這些特性也正讓不動(dòng)產(chǎn)信托從財富傳承延伸至養老保障等普惠場(chǎng)景。

個(gè)人民生領(lǐng)域的需求率先得到釋放。今年7月，廈門(mén)落地全國首單雙委托人不動(dòng)產(chǎn)家庭服務(wù)信托，一對夫妻將共同房產(chǎn)納入信托，房產(chǎn)出租的租金收益定向補充長(cháng)輩養老金，子女成年后可按條件定向分配房產(chǎn)。

廈門(mén)信托相關(guān)負責人表示，通過(guò)定制化設計，充分發(fā)揮家庭服務(wù)信托在集合委托人家庭意志、財富保護和分配執行等方面的功能優(yōu)勢，精準服務(wù)贍養老人、傳承家產(chǎn)及管理財富的多層次需求。

場(chǎng)景創(chuàng )新正不斷突破邊界。在北京市昌平區由外貿信托擔任受托人的倉儲類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)信托項目中，物流倉儲設施裝入信托架構，其產(chǎn)生的收益50％定向捐贈公益事業(yè)，剩余部分用于家庭養老與子女教育。上海案例覆蓋的人群廣泛：從中年白領(lǐng)的商辦房傳承規劃，到八旬獨居老人的養老保障，不動(dòng)產(chǎn)信托已能適配多種家庭結構。

制度完善在路上

試點(diǎn)得以快速推進(jìn)得益于制度保障的明確。長(cháng)期以來(lái)，信托業(yè)未能建立完善的信托財產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)往往需通過(guò)設立特殊目的載體等復雜架構實(shí)現，操作成本增加，信托財產(chǎn)獨立性?xún)?yōu)勢難以發(fā)揮。2024年底北京發(fā)布《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，明確辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記，直接在不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)附記欄標注“不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱(chēng)：×××?！?/p>

萬(wàn)商天勤律師事務(wù)所深圳辦公室合伙人高立立表示，當前不動(dòng)產(chǎn)信托政策尚在區域試點(diǎn)階段，僅出臺相關(guān)政策的城市可明確予以登記并在登記后達到信托財產(chǎn)與受托人固有財產(chǎn)相區別的物權效果，“對于尚未出臺相關(guān)政策的城市，在不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記方面仍然存在操作流程冗雜、信托設立門(mén)檻高等障礙”。

盡管挑戰重重，試點(diǎn)的探索價(jià)值已凸顯?！敖K省不動(dòng)產(chǎn)登記”微信公眾號顯示，下一步，江蘇省自然資源廳將與省級有關(guān)部門(mén)建立信息共享機制，指導試點(diǎn)地區規范推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作，保障登記事項規范、準確、完整，進(jìn)一步夯實(shí)信托財產(chǎn)獨立性。同時(shí)，以不動(dòng)產(chǎn)信托財產(chǎn)登記為基礎支撐，積極支持信托機構圍繞代際傳承、家庭服務(wù)等多元場(chǎng)景設計信托服務(wù)模式。